一、项目名称
国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局2025-2027年物业管理服务采购项目
二、项目概况
国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局办公大楼位于鄂尔多斯市棋盘井镇阿尔巴斯东街和草原路交汇处，建筑面积15725.34平方米，总体10层，东西呈L型布局，东面形成内院，后院有宿舍楼，共3部电梯。国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局蒙西镇税务所办公楼位于内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇，建筑面积3934平方米，总体3层。以上办公场所总面积19659.34平方米。本项目针对国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局（以下简称局机关）办公楼及附属楼、国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局蒙西镇税务所（以下简称蒙西镇税务所）办公楼及院落的物业管理、水电暖设备系统的日常维护、办公楼及附属楼室内外院落的绿化等工作。
三、服务内容
环境卫生服务、餐饮服务、会议服务、秩序维护服务、设施设备运行维护服务等，根据实际服务需求拟定人员编制，服务期三年，各项费用每年158.5万元。本项目要求参与的供应商全部为符合政策的中小企业。
四、实施目标
1、要求诚信服务管理。
2、物业管理服务满意度95%以上。
3、有效投诉率0.5%以下。
4、有效投诉处理率达100%。
5、房屋及公共配套设施设备完好率98%以上。
6、环境卫生、消杀达标率为98%。
7、消防管理通过政府规定，消防器材年检完好率100%。
8、会议服务满意率98%。
9、安全管理方面，防火、防盗、车辆人员出入等0事故发生。
10、确保食品安全、卫生安全率为100%。
11、职工就餐满意率为80%以上。
五、服务范围
1.环境卫生服务：办公楼、活动室及健身房等楼内公共区域的卫生间、楼梯扶手、门厅、过道、室内玻璃的清洁服务；室内绿化养护；大楼外围环境、院内道路、绿化带等卫生保洁及垃圾清理。
2.餐饮服务：工作日提供早餐、中餐，晚餐，并完成采购人因临时需要发生的用餐服务。每日做好清洁卫生、消毒餐具、准备食材等工作，保障正常供餐。
3.会议服务：会议会务服务及会议室保洁服务。
4.秩序维护服务：负责西门、北门进出人员登记服务；楼前、院内车辆停放及疏导服务；办公场所秩序管理服务；消防器材和设备管理服务；消防演练、消防知识普及宣传服务；应急服务；监控管理及安全保卫服务。
5.设施设备运行管理服务：水、电、暖、空调等公用设施设备的运行管理。
六、服务要求及人员配置
（一）总要求：物业公司设立“国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局物业项目部”，为国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局办公楼及蒙西镇税务所办公楼提供优质高效的物业管理服务。
（二） 制度建设要求：物业公司需建立各类管理制度，包括服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及紧急情况应急预案等。
（三） 员工素质要求：各类人员按岗位要求统一着装，各类管理人员要言行规范，注重仪容仪表，加强对工作人员的职业道德教育、行为管理、技能培训。
七、服务人员配置及要求
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物业服务区域 |
项目 |
拟定岗位 |
人数 |
岗位职责 |
岗位要求 |
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棋盘井 |
管理 |
经理 |
1人 |
负责局机关物业全面管理及内外沟通工作。 |
具有较强应对突发事件的管理能力，善于管理、善于沟通。 |
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小计1 |
1 |
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环境卫生服务 |
保洁办公楼内 |
3人 |
负责办公楼、附属楼公共区域内的保洁工作。 |
接受过保洁培训，兼职绿化工作人员需掌握基本的绿化技能。 |
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地下车库、外围保洁 |
1人 |
负责办公楼地下车库、院落外围环境卫生的保洁工作。 |
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活动室保洁 |
1人 |
负责羽毛球室、乒乓球活动场地、健身房、更衣室的保洁工作。 |
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绿化 |
1人 |
负责单位整体绿植的修剪、浇培等养护工作。 |
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小计2 |
6 |
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餐饮服务 |
主厨 |
1人 |
负责职工餐菜品的制作。 |
要求提供健康证明。 |
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帮厨 |
3人 |
负责帮助主厨备菜及洗涤、清洁、保养各类餐具和洗碗间的安全卫生。 |
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服务员 |
1人 |
传菜及续菜工作。 |
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小计4 |
5 |
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会议服务 |
会务人员 |
1人 |
负责会议会务服务、会议室保洁工作。 |
女性，大专以上学历，形象好，普通话标准、口齿流利、具备相关的礼仪知识。要求懂得电子产品的日常清洁保养技术。 |
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小计5 |
1 |
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秩序维护服务 |
保安 |
5人 |
负责西门、北门进出人员登记服务；楼前、院内车辆停放及疏导服务；办公场所秩序管理服务；消防器材和设备管理服务；消防演练、消防知识普及宣传服务；应急服务；监控管理及安全保卫服务。 |
要求保安人员须持有保安员证。 |
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小计6 |
5 |
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设施设备运行管理服务 |
设备管理员 |
1人 |
水、电、暖、空调等公用设施设备的运行管理。 |
男性，接受过维修维护或相关训练，具有一定的维修经验。掌握基本的水暖及其他设备的运行知识。 |
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小计7 |
1 |
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蒙西分局 |
管理 |
经理 |
1人 |
负责蒙西分局的物业全面管理及内外沟通工作。 |
具有较强应对突发事件的管理能力，善于管理、善于沟通。 |
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小计8 |
1 |
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环境卫生服务 |
保洁办公楼内 |
1人 |
负责办公楼内公共区域、办公室内保洁工作。 |
接受过保洁培训，兼职绿化工作人员需掌握基本的绿化技能。 |
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绿化 |
1人 |
负责单位整体绿植的修剪、浇培等养护工作。 |
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小计9 |
2 |
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餐饮服务 |
主厨 |
1人 |
负责职工餐菜品的制作。 |
要求提供健康证明。 |
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帮厨 |
2人 |
负责帮助主厨备菜及洗涤、清洁、保养各类餐具和洗碗间的安全卫生。 |
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小计10 |
3 |
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会议服务 |
会务人员 |
1人 |
负责会议会务服务、会议室保洁工作。 |
女性，大专以上学历，形象好，普通话标准、口齿流利、具备相关的礼仪知识。要求懂得电子产品的日常清洁保养技术。 |
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小计11 |
1 |
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秩序维护服务 |
保安 |
2人 |
负责秩序维护工作的管理和协调工作，负责公共区域日常巡视管理，规范地库、院内停车秩序。 |
要求保安人员须持有保安员证。 |
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小计12 |
2 |
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设施设备运行管理服务 |
设备管理员 |
1人 |
水、电、暖、空调等公用设施设备的运行管理。 |
男性，接受过维修维护或相关训练，具有一定的维修经验。掌握基本的水暖及其他设备的运行知识。 |
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小计13 |
1 |
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总计： |
29 |
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注：中标人应针对本项目制定合理的员工工伤补偿办法及员工纠纷管理办法，如因中标人与员工在服务过程中产生的工作交接、停罢、员工群体性事件等，中标人应按相应法律法规予以自行解决。
八、服务标准
（一）环境卫生服务。
1.服务内容：
（1）负责局机关办公楼及附属楼、院落，蒙西镇税务所办公楼、院落的公共区域、卫生间、电梯间、大厅玻璃门、窗台、窗槽、地角线、楼梯道、楼梯扶手、标识牌、垃圾桶以及玻璃幕墙、办公楼玻璃、地下车库玻璃边道及入口通道玻璃等的保洁与清洁；负责办公室、会议室、活动室的清扫与保洁。
（2）负责局机关院内和蒙西镇税务所停车场的卫生保洁与清洁。
（3）负责摆放日常清洁用品，包含餐厅、卫生间洗手液、餐巾纸、厕纸及其它消毒用品。
（4）负责对楼内外绿植进行养护。
（5）工作时间统一着装，干净整洁，束发，佩戴工牌。
（6）负责与垃圾清理部门沟通，遵守垃圾分类相关要求，按规定提供垃圾处理服务。
（7）完成国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局交付的其它临时性清洁任务。
2.服务要求：
（1）建立保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。
（2）垃圾箱每日清洁，保持整体干净干燥、无臭味。墙身无污迹、无粘附物；垃圾桶封闭良好，不满溢，无积灰。
（3）雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。
（4）按时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。
（5）电梯间、楼梯、过道地面每日清扫，不定期巡视，保持窗台、门框、玻璃无灰尘、印迹、污垢。玻璃幕墙每两月清洗一次。办公楼玻璃、办税厅室外窗台板、地面每周清洗一次。地下车库玻璃边道及入口通道玻璃每周清洗一次。办税厅室内每天清扫4次，并随时保持洁净。办公室、活动室等每天清扫一次。每周开展一次卫生大扫除。
（6）地面保持干净，防滑条缝无藏污，四周边角无积灰。
（7）公共卫生间每日清洁，保持整体无浮尘、无异味。台面、镜面无明显水迹。小便斗、座便器无黄渍、无尿碱。水龙头干净无污渍。天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网。卫生纸架干净无污迹，卫生用品齐全。厕纸篓无污迹，厕纸不满溢。水槽干净、无斑点、无污迹、无杂物、无水垢。
（8）办公室每日清洁，保持家具、物品摆放整齐有序，电器、仪器表面干净。
（9）消防设施定期清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、烟感器、扬声器表面光亮，无积尘、无污渍。
（10）外围及周边道路每日清扫，保持地面干净无杂物，无积水，无明显污迹、油迹；沟、渠、井不满溢，无杂物，无异味。
（11）绿化带定期清理，保持无杂物，花台表面干净无污渍。建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录。
（12）绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。花盆每日随时清除杂物，根据实际情况每周浇水1-2次，并及时施肥等，保证花卉色泽亮丽。
（二）餐饮服务。
1.服务内容：
（1）保证厨房及餐厅卫生整洁，每餐后及时清理垃圾、清洗餐盘，进行消毒。每周开展一次作业范围内的大扫除。冷库每月开展消毒清洁。
（2）保证一日三餐准时开饭，早餐（7:30-8：20），包括：一汤、两主食、小菜两样、牛奶、鸡蛋、豆浆、粥；午餐（12:00-13:00），四菜一汤两主食，包括：炖菜一个、炒菜三个（两肉一素）、一个汤、小菜两样、米饭、馒头、酸奶、一样水果。晚餐（5:30-6:30），面食两种，小菜一样。
（3）应急保障就餐服务：因节假日或突发状况需要安排供餐，或在食堂区域外提供就餐服务的，中标人应按要求进行供餐保障。
（4）完成交付的其他临时性工作任务及采购人因临时需要发生的用餐服务。
2.服务要求：
（1）所有菜品要按照用餐标准的要求制作，控制餐标成本。
（2）每周菜品品种不重复，食品营养科学搭配。
（3）乙方负责本食堂相关的设备、厨具、食具、物资的使用管理和保养，就餐完毕应及时对餐具清洗消毒后再存放，如由于乙方操作不当造成设备损坏、发生丢失等，由中标人承担经济赔偿责任。餐具等易损耗类物品应控制在合理范围内（3％），正常损耗由采购人负责采购，超出范围的费用由乙方补充。
（4）严格执行有关食品卫生安全的法规及规章制度，确保食品安全、卫生，并承担食品安全责任。
（三）会议服务。
1.服务内容：
（1）负责局机关、蒙西镇税务所局内、局外召开的各类会议的会前准备、会中服务、会后服务。
（2）统一着装，干净整洁，佩戴工牌，束发。
2.服务要求：
（1）接到会议通知后，提前一个小时摆放台签、调试话筒等会议设备、制作会标、摆放会议资料，确保设备正常使用。
（2）会议召开时按照会务服务要求礼仪及标准提供茶水服务。
（3）会后做好设施关闭、桌椅等物件归位。
（4）保证会议室清洁、通风。
（四）秩序维护服务。
1.服务内容：
（1）提供24小时安保服务。办公楼门口设置来客登记岗，提供上午7:30-12:30，下午2:00-6:30的来客登记和秩序维护。
（2）对办公楼、附属楼、院落的所有人、物、车实施安保服务。严禁未经允许的车辆停放在内部停车区域。进出办公楼、附属楼、院落的物品进行登记，并形成记录。发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报甲方办公室。
(3)根据实际情况规定车辆行驶路线，保证出入口的通畅。指定车辆的停放区域，实行专人管理，保证车辆停放有序。
（4）消防器材和消防设备管理服务、消防知识普及宣传服务、消防演练、应急服务、监控管理及安全保卫工作。
（5）建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，按月检查房屋的使用状况。大风、暴雨等极端天气，必须提前进行应急检查。
2.服务要求：
（1）对于来访人员用语文明规范。
（2）白天巡查次数不少于5次，夜间巡查次数不少于4次，对重点区域、水、电、暖等和重点部位、重点设备机房至少每2小时巡查1次。检查公共区域门窗，确保安全情况达标。
（3）办公区域和公共区域配备的灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施及走道和出口的疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查。
（4）保安人员必须身体健康。严禁饮酒上岗，不得在公共区域吸烟。值班人员认真做好所负责的各种设备、设施的巡视检查工作，做好值班记录，认真排查安全隐患。
（5）加强对出入口周边环境的监控,严防外来人员、未履行登记手续人员直接进入大楼,密切监视可疑人员的动态。
（6）对进入服务区域、办公楼内的人员进行身份确认,严禁未经批准的外来人员进入办公楼。
（7）熟练并灵活运用监视控制系统,充分发挥本项目的技防优势,实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监控及录像工作。
（8）统一着装，干净整洁，佩戴工牌。
（五）设施设备运行管理服务。
1.服务内容：
（1）对大楼内的水、电、暖、消防设备等进行日常巡视。
（2）对标识、消防设施进行日常维护和配合年检。
（3）完成对楼内设施设备的日常运行管理。
（4）弱电要求。保证网络正常运行。
（5）协助进行楼内搬运、搬家等服务。
（6）按要求配合国家税务总局鄂尔多斯市税务局鄂托克高新技术产业开发区税务分局实施的工程建设、设备维修、电梯维护检测等事项。
（7）完成其他交付的维修工作任务。
2.服务要求：
（2）每日巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。负责供暖及燃气管道、设备设施维护、保养以及供暖及燃气、中央空调系统的运行管理。具体要求：设施设备完好，运行正常，符合相关行业的作业要求和规范。相关作业人员持证上岗，符合特种行业的相关法律规定。
（3）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象。严禁占用防火间距。灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。
（4）每日对各类阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。每季度对楼内外排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护保养。
（5）熟悉弱电系统的配置、控制原理回路走向及运行状况。定期对监控设备维护。
九、供应商须提供如下详细描述
（一）总体服务方案：管理运作模式、安全管理机制、信息反馈机制、员工激励机制。
（二）管理制度：物业服务项目的管理制度、作业流程、服务规范、设备操作规范。
（三）员工培训、管理、考核方案。
（四）应急预案：针对紧急、突发等事件(电梯困人、火灾突发事故、堵门及重大群体性上访事件、停电、停水、供热事故、夏季暴雨、冬季大雪及大风等)提供应急预案、安全事故防范方案、维修报请处理及辖区内各项设施、设备以及与物业服务管理相关的事故紧急处置办法。
十、采购人负责费用
（一）特种设备及大型设备的维保：电梯、中央空调、新风系统、消防系统、变电系统、锅炉、会议灯光音响系统、安全监控系统等特种设备和大型设备由采购方委托给专业维保公司负责专业维保，供应商建立运行检查制度并进行日常运行管理，发现故障及时联系维保方维修，需定期检测和年检的设备督促、配合维保方定期年检。
（二）消防器材的定期年检，灭火器的补压。负责请专业检测机构检测消防设施。
（三）锅炉设备、生活水池清洗及水质检测。负责请专业检测机构检测消防设施。
（四）室外绿化补栽、补种、肥料、药品费用、园艺造型修剪由采购方负责承担。
（五）外围垃圾桶、垃圾车，二次垃圾外运及化粪池清理费用。定期抽泔水。
（六）负担水、电、暖、气等能源费用。
（七）办公用品用具等（提供办公房间、电话机、办公桌、椅等）。
（八）负责设备设施的日常检修耗材费用。
（九）负责提供所有食材，负责本食堂相关的设备、厨具、食具、物资的采购、使用管理和保养。
（十）负责提供保洁、后勤、厨房、保安等服务事项中维修耗材、保洁用品。
十一、其它
1、物业服务标准
本项目参照《DB15/T 969—2016办公楼物业管理服务标准》和供应商投标文件所承诺的标准执行。如遇标准不一致，以高限标准执行。
2 、物业管理服务期限及相关约定
本项目服务期三年，合同一年一签，物业管理服务费按月支付。2025年物业管理服务费按当年中标金额执行，2026年2027年视该年度预算批复情况定。
由采购人根据合同要求制定验收标准，合同执行的责任管理部门，有权对乙方服务工作进行监督、检查、考核。对中标人在服务期间的服务质量按季度进行干部职工满意度投票。第一次投票达不到70%及以上的，暂缓支付当月服务费用，整改完成后方可支付。投票累计两次达不到70%及以上的，采购人有权解除合同。服务期满一年之前，由采购人组织验收，遵照国家标准及行业要求验收合格后，方可签署下一服务期的合同。
国家税务总局鄂尔多斯市税务局
鄂托克高新技术产业开发区税务分局
2025年5月27日
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附件：
